Đòn bẩy tài chính trong đầu tư kinh doanh bất động sản hiện nay (kỳ 2)

2. Đánh giá tình hình sử dụng đòn bẩy tài chính trong lĩnh vực đầu tư BĐS hiện nay

Về tình hình cấp tín dụng BĐS trong năm 2022:

Theo Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tính đến 31/12/2022 dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS là khoảng 800.000 tỷ đồng, cụ thể:

- Dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt 180.743 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 22,8% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS.

- Dư nợ tín dụng đối với các dự án văn phòng cho thuê đạt 41.815 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,3% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS.

- Dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 40.149 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 5,1% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS.

- Dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 32.660 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 4,1% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS.

- Dư nợ tín dụng đối với các dự án nhà hàng, khách sạn đạt 57.539 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 7,24% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS.

- Dư nợ tín dụng đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà để bán, cho thuê đạt 144.157 tỷ đồng, chiếm 18,16% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS.

- Dư nợ tín dụng đối với đầu tư kinh doanh BĐS khác đạt 211.452 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ 26,6% tổng dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS.

Về tình hình phát hành trái phiếu năm 2022:

Theo báo cáo của Bộ Tài chính tính đến cuối tháng 10/2022 khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 328,9 nghìn tỷ đồng, giảm 25,2% so với cùng kỳ năm 2021 và có xu hướng giảm dần qua các quý. Trong đó, các doanh nghiệp BĐS chiếm 28,87% trong tổng khối lượng phát hành; đứng thứ 2 trong nhóm mua lại trái phiếu trước hạn và chiếm 35,8% (451.159 tỷ đồng) trong tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đang lưu ký tại thời điểm cuối tháng 9/2022. Trong 2 tháng cuối năm 2022, trái phiếu đến hạn của các doanh nghiệp BĐS chiếm 38,3% tổng giá trị trái phiếu đến hạn, trong đó 99,6% trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp BĐS có tài sản đảm bảo. Trong tháng 12 các doanh nghiệp đã phát hành 1.350 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, trong đó doanh nghiệp BĐS phát hành 500 tỷ đồng. Theo số liệu thống kê sơ bộ của Sở giao dịch chứng khoán Hà Nội tính đến 25/12/2022 dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó có doanh nghiệp BĐS là 419 nghìn tỷ đồng, chiếm 33,6%.

Dự báo trong những năm tới, một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp. 

Trong thời gian tới để nâng cao hiệu quả sử dụng đòn bẩy tài chính cho doanh nghiệp cần thực hiện các giải pháp tăng cường quản lý tín dụng và phát hành trái phiếu đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS. Cần hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động tín dụng BĐS và thể chế về tăng cường giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp; tập trung tín dụng cho các dự án BĐS khả thi, đảm bảo pháp lý; kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc BĐS đang dư thừa; triển khai chương trình cho vay ưu đãi mua nhà ở xã hội; thực hiện kiểm soát rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng hoặc thanh tra, kiểm tra các doanh nghiệp phát hành trái phiếu; xây dựng hệ thống quản lý, theo dõi giá BĐS cho các ngân hàng; xây dựng chỉ tiêu an toàn tài chính trong lĩnh vực xây dựng và BĐS; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra có trọng tâm, trọng điểm tại các doanh nghiệp phát hành trái phiếu…

(Hết)